Las sociedades cuyo objeto principal sea el arrendamiento de viviendas pueden beneficiarse de un régimen fiscal especialmente favorable. En concreto, la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) contempla una bonificación del 40% sobre la cuota del impuesto derivada de los ingresos por alquiler, siempre que se cumplan determinados requisitos [LIS, arts. 48 y 49].
Este incentivo, conocido como “régimen especial de arrendamiento de viviendas”, representa una opción especialmente atractiva para empresas que deseen invertir en el mercado inmobiliario con fines de explotación en alquiler.
Para que una sociedad pueda acogerse a este régimen, debe cumplir los siguientes criterios:
Para que el régimen sea aplicable en un ejercicio concreto, la empresa debe comunicar su opción antes del cierre de dicho ejercicio [LIS, art. 48.3]. Por ejemplo, si el ejercicio social coincide con el año natural, la opción debe ejercerse antes del 31 de diciembre.
El régimen resulta más beneficioso si los socios son personas físicas. Si se invierte a través de una sociedad interpuesta, el ahorro por la bonificación puede verse compensado negativamente por la pérdida parcial de la exención por doble imposición, reduciendo así la eficiencia fiscal global.
La exención sobre dividendos entre sociedades es, en general, del 95% [LIS, art. 21]. No obstante, si la entidad participada aplica este régimen especial, la exención se reduce al 50% [LIS, art. 49.3].
En consecuencia:
Una ventaja adicional relevante está en el ámbito del IVA. Cuando una sociedad acogida a este régimen adquiere una vivienda nueva de un promotor, puede beneficiarse de un tipo superreducido del 4%, frente al 10% habitual [LIVA, art. 91.Dos].
Dado que el arrendamiento de viviendas no permite deducir el IVA soportado, esta reducción del tipo impositivo representa un ahorro significativo en la inversión inicial.
El régimen especial de arrendamiento de viviendas representa una herramienta fiscal estratégica para sociedades cuya actividad principal es el alquiler de inmuebles residenciales. La bonificación del 40% en el IS, unida a ventajas en el IVA, convierte esta opción en una alternativa rentable para quienes buscan invertir en inmuebles con una planificación fiscal optimizada.
No obstante, resulta imprescindible analizar previamente la estructura societaria del inversor, ya que la eficiencia del régimen puede variar sustancialmente en función de si la inversión se realiza como persona física o a través de una sociedad interpuesta.
Asesores fiscales y contables deben prestar especial atención a estos aspectos para maximizar el ahorro fiscal de sus clientes y garantizar el cumplimiento de los requisitos legales aplicables.
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