La Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado el momento en que debe imputarse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble cuando la entrega de la vivienda se pospone y el vendedor mantiene la posesión durante un tiempo. El criterio se recoge en la consulta vinculante V1669-25, de 16 de septiembre de 2025, y resulta especialmente relevante para asesores fiscales que gestionan operaciones inmobiliarias con condiciones particulares.
El caso analizado plantea una situación relativamente frecuente en la práctica: una compraventa formalizada en escritura pública, pero en la que la transmisión efectiva de la posesión del inmueble queda condicionada a un acontecimiento futuro.
El supuesto parte de un contribuyente titular de una cuarta parte de un inmueble que constituye la residencia habitual de dos copropietarias de edad avanzada. El inmueble se vende mediante escritura pública, percibiéndose una parte del precio en el momento de la firma.
No obstante, el resto del precio queda condicionado a que las ocupantes abandonen la vivienda —por traslado a una residencia— o a su fallecimiento. Mientras tanto, el vendedor mantiene la posesión del inmueble y el comprador no puede disponer de él.
Este tipo de operación plantea una cuestión fiscal relevante: ¿en qué momento debe declararse la ganancia patrimonial en el IRPF?
La DGT recuerda que la venta de un inmueble supone una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente, lo que genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33 de la Ley del IRPF.
La cuantía de dicha ganancia se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, de acuerdo con lo previsto en los artículos 34 y 35 de la misma norma.
El valor de adquisición incluye el precio pagado en la compra, las inversiones o mejoras realizadas y los gastos y tributos asociados a la adquisición. Por su parte, el valor de transmisión se corresponde con el importe real de la venta, del que pueden deducirse los gastos y tributos inherentes a la operación.
La cuestión principal analizada por Tributos no se refiere al cálculo de la ganancia, sino a su imputación temporal.
El artículo 14 de la Ley del IRPF establece que las ganancias y pérdidas patrimoniales deben imputarse al período impositivo en el que se produzca la alteración patrimonial. En el caso de una compraventa, esta alteración suele coincidir con la entrega del bien al comprador.
Para determinar cuándo se produce dicha entrega, la DGT recurre al artículo 1.462 del Código Civil, que establece que la cosa vendida se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador.
En muchos casos, la firma de la escritura pública equivale a esa entrega. Sin embargo, este principio admite excepciones cuando de la propia escritura se desprende que la posesión del inmueble no se transmite en ese momento.
En el caso analizado, la escritura de compraventa establece expresamente que el vendedor mantendrá la posesión del inmueble hasta que se cumpla una condición futura: el abandono de la vivienda por parte de las ocupantes o su fallecimiento.
Además, el pago total del precio queda igualmente condicionado a ese momento.
Para la DGT, esta situación implica la existencia de una condición suspensiva, que retrasa la transmisión efectiva de la posesión del inmueble.
Por ello, la alteración patrimonial en el IRPF no se produce en la fecha de la escritura, sino en el momento en que se cumpla la condición y el comprador reciba efectivamente la posesión del bien.
La conclusión de la DGT es clara: la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble debe imputarse al ejercicio en que se produzca la entrega efectiva del inmueble, es decir, cuando el comprador adquiera la posesión.
Este criterio tiene implicaciones prácticas relevantes para el asesoramiento fiscal en operaciones inmobiliarias complejas, especialmente cuando existen:
En estos casos, el momento de la firma de la escritura no siempre coincide con el momento en que debe declararse la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que obliga a analizar con detalle las condiciones contractuales de cada operación.
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