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• 13 de diciembre de 2024

Nuda propiedad y usufructo en el IRPF: aspectos clave

En situaciones familiares, es común la desmembración del dominio, es decir, la división de los derechos sobre un bien, que puede implicar la creación de un usufructo a favor de un familiar o la transmisión de la nuda propiedad a otro miembro de la familia, mientras que el progenitor conserva el usufructo del bien. A continuación, se analizan las implicaciones fiscales de estas situaciones.

Creación de un usufructo sobre un inmueble

Cuando se otorga un usufructo, ya sea vitalicio o temporal, sobre un inmueble, el propietario obtiene un rendimiento del capital inmobiliario, que se valora al precio de mercado, según la legislación del IRPF (artículos 6.5, 22 y 40.1 de la Ley 35/2006). Si este usufructo se constituye de forma gratuita, no se aplicará la presunción de onerosidad y se aplicará la imputación del rendimiento neto previsto en los artículos 24 y 85 de la Ley del IRPF durante la vigencia del usufructo.

Transmisión de la nuda propiedad

En algunos casos, los padres optan por reservarse el usufructo y transmitir la nuda propiedad del inmueble a sus hijos. Esta acción puede generar una ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula conforme a los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto. Si se trata de la vivienda habitual y el transmitente es mayor de 65 años, puede aplicarse una exención sobre la ganancia obtenida, según el artículo 33 de la misma ley (DGT CV0775-24). En estos casos, si el usufructo se transmite posteriormente al nudo propietario, se genera una nueva ganancia o pérdida patrimonial.

Rendimientos durante la desmembración del dominio

Cuando el inmueble se alquila, con la nuda propiedad en manos de una persona y el usufructo en manos de otra, los rendimientos del alquiler deben ser atribuidos al usufructuario. Además, cualquier imputación de rentas inmobiliarias también corresponde a esta persona.

Venta de un inmueble por nudo propietario y usufructuario

En el caso de que el inmueble sea vendido, tanto el nudo propietario como el usufructuario deberán declarar una ganancia patrimonial en su respectiva declaración del IRPF. Sin embargo, la ley no especifica el porcentaje que corresponde al precio de venta de la nuda propiedad y el usufructo, por lo que su valor se determinará por el precio real de la venta, siempre que sea acorde con el valor de mercado (DGT CV1415-10).

Adquisición gratuita de derechos

Si el usufructo o la nuda propiedad se transmiten de manera gratuita, el adquirente deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, dado que esta transmisión se considera una donación.