La Dirección General de Tributos ha publicado la Consulta Vinculante V0779-25, de 5 de mayo de 2025, en la que aborda el tratamiento fiscal de las arras penitenciales cuando el comprador decide desistir de la operación de compraventa de un inmueble. Este pronunciamiento resulta de especial interés para asesores fiscales y laborales, ya que establece criterios claros sobre cómo deben computarse dichas pérdidas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Las arras penitenciales se configuran jurídicamente como una cantidad entregada en concepto de señal que habilita a las partes a desistir del contrato. Si el desistimiento proviene del comprador, este pierde la suma entregada.
Desde el punto de vista fiscal, la Administración entiende que esta pérdida constituye una pérdida patrimonial no vinculada a la transmisión de elementos patrimoniales.
Este criterio confirma que las arras, en caso de pérdida, no se equiparan a una inversión o enajenación de activos, sino que se califican como un ajuste patrimonial derivado de un incumplimiento contractual.
La consulta también analiza la situación en la que una agencia inmobiliaria actúa como intermediaria en la operación frustrada. Cuando el comprador desiste, la inmobiliaria puede retener parte de la comisión por los servicios de intermediación, aunque reintegre otra parte.
En este supuesto, la Dirección General de Tributos establece que:
Este matiz es relevante, pues diferencia entre la pérdida derivada de la entrega de arras (con impacto en IRPF) y los gastos en concepto de servicios consumidos (sin efecto fiscal).
La consulta aporta un marco interpretativo que los asesores fiscales deben tener presente al analizar operaciones inmobiliarias frustradas:
En definitiva, la Administración confirma que el tratamiento fiscal de las arras y de los gastos asociados a la intermediación inmobiliaria sigue lógicas diferenciadas, lo que exige un análisis detallado en cada caso para evitar errores en la declaración del IRPF.
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