La Dirección General de Tributos ha aclarado el criterio aplicable a la amortización de inmuebles destinados a la explotación turística en régimen de vivienda vacacional. En la consulta vinculante V0690-26, de 27 de marzo de 2026, la DGT analiza si estos edificios pueden acogerse a los coeficientes previstos para los edificios industriales en el Impuesto sobre Sociedades.
La cuestión resulta especialmente relevante para sociedades que explotan viviendas turísticas y tienen inmuebles afectos a esta actividad en su activo. El criterio de Tributos permite aplicar, en determinados casos, el coeficiente lineal máximo del 3% y un período máximo de amortización de 68 años, siempre que se presten servicios propios de la industria hotelera.
La Ley del Impuesto sobre Sociedades permite deducir las cantidades contabilizadas como amortización del inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias cuando respondan a una depreciación efectiva.
Una de las formas de considerar efectiva esa depreciación es aplicar los coeficientes lineales previstos en las tablas oficiales de amortización.
En el caso de los edificios, la tabla distingue principalmente entre dos categorías:
La duda surge cuando el inmueble no se destina a vivienda ordinaria, sino a una explotación turística en régimen de vivienda vacacional.
La normativa del Impuesto sobre Sociedades no contiene una regla específica para clasificar los edificios destinados a viviendas vacacionales.
Por ello, la DGT acude a otras normas para interpretar su naturaleza. En primer lugar, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su ámbito determinados alquileres turísticos: la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística y sometida a normativa sectorial turística.
Además, la consulta se apoya en la Ley de Industria, que incluye las actividades turísticas dentro de su ámbito de aplicación. Esta referencia permite considerar que la actividad turística puede tener calificación industrial a efectos de encajar los inmuebles en las tablas de amortización del Impuesto sobre Sociedades.
El criterio de la DGT no permite aplicar automáticamente el coeficiente del 3% a cualquier vivienda vacacional.
La consulta exige un elemento fundamental: que en la explotación se presten servicios propios de la industria hotelera.
Por tanto, no basta con alquilar una vivienda amueblada por días o semanas. Será necesario analizar si la actividad se aproxima realmente a una explotación turística con servicios asimilables a los hoteleros.
Este matiz resulta clave para asesorías fiscales y sociedades del sector, ya que la calificación del inmueble determinará el ritmo de amortización fiscalmente deducible.
Aplicar el coeficiente de edificios industriales puede permitir una amortización fiscal más rápida que la correspondiente a viviendas o edificios de servicios.
En lugar del coeficiente máximo del 2% previsto para edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas, la sociedad podría aplicar el 3% si concurren las circunstancias señaladas por la DGT.
Esto puede tener impacto directo en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, al aumentar el gasto deducible por amortización dentro de los límites permitidos.
La consulta V0690-26 ofrece un criterio favorable, pero exige prudencia.
Para aplicar la amortización como edificio industrial será recomendable documentar correctamente la naturaleza turística de la explotación, la normativa sectorial aplicable, la forma de comercialización y, especialmente, los servicios efectivamente prestados.
En caso de comprobación, la sociedad deberá poder justificar que no se trata de un simple arrendamiento de vivienda, sino de una explotación turística con servicios propios de la industria hotelera.
La DGT abre la puerta a aplicar los coeficientes de amortización de los edificios industriales a inmuebles destinados a vivienda vacacional, pero no de forma automática.
La diferencia está en la actividad desarrollada y en los servicios prestados.
Para sociedades y asesorías fiscales, el mensaje es claro: las viviendas vacacionales pueden tener un tratamiento fiscal más favorable en amortización si forman parte de una verdadera explotación turística con servicios hoteleros. Pero la clave estará en acreditar esa realidad con suficiente documentación.
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