La vuelta a la normalidad tras el verano coincide, desde hace años, con una estación marcada por temporales, DANA e inundaciones cada vez más presentes en la agenda pública. Para los despachos de abogados, este otoño añade un nuevo frente: la posible modificación de los criterios utilizados para delimitar el dominio público marítimo-terrestre.
El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico mantiene en consulta pública, entre el 16 de julio y el 16 de septiembre de 2026, un proyecto de Real Decreto destinado a reforzar la gestión del riesgo de inundación. Aunque buena parte de la iniciativa se centra en la planificación territorial y la prevención, el texto también introduce cambios en el Reglamento de Costas con consecuencias potencialmente relevantes para los propietarios de inmuebles próximos al litoral.
El proyecto pretende adaptar la regulación a un escenario en el que los episodios meteorológicos extremos tienen un impacto creciente sobre municipios, infraestructuras y zonas residenciales.
Entre las medidas planteadas figuran una regulación más estricta de los usos del suelo en áreas inundables, nuevos instrumentos de planificación municipal y la creación de un Catálogo Nacional de Inundaciones Históricas. El objetivo declarado es mejorar la prevención y facilitar que las administraciones y la ciudadanía dispongan de más información sobre los riesgos existentes.
Sin embargo, entre estas modificaciones aparece una cuestión especialmente sensible para el derecho inmobiliario y administrativo: la redefinición de los criterios empleados para determinar hasta dónde llega el dominio público marítimo-terrestre.
Actualmente, la delimitación de la ribera del mar toma como referencia una media calculada a partir de varios alcances registrados durante un periodo determinado.
El proyecto sustituye ese sistema por un criterio basado en el punto máximo alcanzado por las olas durante los mayores temporales conocidos. En la práctica, una única entrada excepcional del mar podría adquirir un peso decisivo al establecer la línea que separa los terrenos privados del dominio público.
Este cambio puede ensanchar la superficie considerada marítimo-terrestre y afectar a viviendas, urbanizaciones, establecimientos o parcelas situadas en zonas donde el agua haya penetrado durante un episodio extraordinario.
La propuesta amplía, además, el concepto de playa para incorporar las dunas al dominio público marítimo-terrestre.
Solo quedarían fuera aquellas formaciones aisladas tierra adentro o situadas sobre una costa rocosa sin relación directa con la playa. Esta redefinición puede abrir nuevos debates sobre la situación jurídica de terrenos hasta ahora considerados privados o no incluidos claramente en el deslinde costero.
La reforma no implica por sí sola que cualquier inmueble próximo al mar pase automáticamente a dominio público. El proyecto todavía se encuentra en fase de consulta y su aplicación dependerá del texto que finalmente se apruebe y de los procedimientos administrativos correspondientes.
No obstante, el criterio propuesto puede tener efectos importantes sobre futuros deslindes y sobre propiedades que ya se encuentran en una situación incierta por la erosión del litoral. El texto de referencia señala que distintos estudios sitúan cerca de 90.000 viviendas en una posición de vulnerabilidad jurídica ante el avance del mar.
Para los abogados, estas situaciones pueden derivar en expedientes administrativos, impugnaciones de deslindes, reclamaciones patrimoniales, conflictos sobre concesiones o limitaciones en el uso y transmisión de los inmuebles afectados.
No es la primera vez que el Gobierno intenta introducir un criterio semejante. Una reforma impulsada en 2022 fue anulada posteriormente por el Tribunal Supremo debido a defectos formales.
El nuevo proyecto recupera ahora parte de aquel planteamiento dentro de una norma más amplia sobre riesgos de inundación. Esta circunstancia aconseja revisar con atención tanto el procedimiento seguido para su aprobación como el alcance concreto de las disposiciones que afectan al Reglamento de Costas.
Ante la posible reforma, los profesionales que asesoran a propietarios, comunidades, promotoras o empresas del litoral deberán prestar especial atención a la situación registral y administrativa de los inmuebles, a los deslindes vigentes y a los antecedentes de inundación o temporales existentes en cada zona.
También será relevante comprobar si las propiedades están afectadas por servidumbres, concesiones o limitaciones derivadas de la normativa costera, así como valorar el impacto que un nuevo deslinde podría tener sobre compraventas, herencias, financiación o proyectos urbanísticos.
El otoño volverá a poner el foco sobre la capacidad de las ciudades para afrontar DANA, temporales e inundaciones. Esta vez, además de los daños materiales, puede abrirse un debate jurídico de gran calado: hasta dónde debe avanzar la protección del litoral y qué garantías deben conservar los propietarios cuando el mar modifica, siquiera de forma excepcional, la frontera entre lo público y lo privado.
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