La Dirección General de Tributos ha aclarado cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF cuando un inmueble heredado fue entregado en una permuta de solar por obra futura, la promoción no se ejecutó y el terreno volvió a sus titulares por aplicación de una condición resolutoria.
En la consulta vinculante V0104-26, de 21 de enero de 2026, la DGT distingue entre los gastos derivados de la operación frustrada y los necesarios para recuperar la titularidad del terreno. Esta diferencia resulta clave para determinar qué importes pueden incrementar el valor de adquisición en una futura venta.
Para Tributos, la resolución de la permuta tiene efectos retroactivos. Por tanto, no se entiende que haya existido una transmisión definitiva del inmueble ni una posterior readquisición.
Si el terreno se vende más adelante, la ganancia o pérdida patrimonial se calculará comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición originario, es decir, el derivado de la herencia.
Ese valor será el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado. También podrán añadirse los tributos y gastos inherentes a esa adquisición hereditaria, como el ISD correspondiente al inmueble y, en su caso, la plusvalía municipal satisfecha.
La DGT concluye que el IVA abonado al formalizar la permuta no puede sumarse al valor de adquisición del terreno.
La razón es que dicho impuesto estaba vinculado a la adquisición de la obra futura, una operación que quedó sin efecto al resolverse la permuta. Por ello, no procede utilizarlo para reducir la ganancia patrimonial en el IRPF.
En su caso, la vía adecuada será solicitar la devolución conforme a la normativa del IVA, no incorporarlo como mayor valor del inmueble.
Sí podrán integrarse en el valor de adquisición los gastos y tributos necesarios para hacer efectiva la condición resolutoria y recuperar la titularidad del terreno.
Entre ellos, Tributos menciona los gastos notariales de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de la condición resolutoria, el AJD asociado, los honorarios notariales del requerimiento de cobro, los gastos registrales de reinscripción y los gastos de gestoría vinculados a la escritura y a la sentencia.
Estos importes tienen incidencia porque fueron necesarios para dejar sin efecto la permuta y restablecer la titularidad del inmueble.
El criterio de la DGT obliga a analizar cada desembolso según su verdadera función.
Los gastos relacionados con la adquisición fallida de la obra futura no reducen la ganancia por la venta posterior del terreno. En cambio, los necesarios para resolver la permuta y recuperar jurídicamente el inmueble sí pueden tenerse en cuenta.
Para contribuyentes y asesorías, la recomendación es revisar cuidadosamente escrituras, liquidaciones tributarias, facturas, sentencia y reinscripción registral antes de declarar la venta.
En operaciones inmobiliarias complejas, no basta con acreditar que hubo un pago: hay que justificar por qué ese gasto forma parte del valor fiscal del inmueble.
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