La DGT entiende que la nuda propiedad de una finca no puede considerarse afecta a una explotación económica. En consecuencia, una vez consolidado el pleno dominio del inmueble, es necesario el transcurso de tres años para considerar que el inmueble aportado a la sociedad se encuentra afecto a la actividad económica.
La consultante es la nuda propietaria de un local de negocio en el que, desde hace más de diez años, desarrolla una actividad de venta de mobiliario. Tiene la intención de constituir una sociedad mercantil y aportar a la misma todos los elementos patrimoniales que integran la actividad y se plantea si, una vez fallecida la usufructuaria del local y consolidado el dominio, sería necesario el transcurso del plazo de tres años para considerar el inmueble afecto a la actividad a los efectos de la posterior aportación a la sociedad.
Considera la Dirección General que la aportación de un inmueble por parte de una persona física a la constitución de una sociedad supone una alteración en la composición de su patrimonio que determina la existencia de una ganancia o pérdida patrimonial. Con carácter general, esta ganancia o pérdida se determina conforme a lo previsto en la LIPRF, si bien es posible la aplicación del régimen especial de reorganizaciones empresariales a las aportaciones de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas realizadas por personas físicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el CCom y se cumplan los restantes requisitos, entre ellos, que el inmueble a aportar se encuentre afecto a la actividad económica durante al menos tres años antes de su aportación a la sociedad.
En caso de resultar aplicable el referido régimen especial, la persona física aportante no deberá integrar renta alguna en la base imponible de su IRPF como consecuencia de esa transmisión, y las participaciones recibidas como consecuencia de dicha aportación conservarán a efectos fiscales los valores y fechas de adquisición que tenían los inmuebles aportados.
Y en el caso presente, la consultante posee la nuda propiedad del inmueble, mientras que el usufructo corresponde a su tía. El derecho real de usufructo, derecho limitativo del de propiedad de duración temporal, confiere a su titular la facultad de uso y aprovechamiento exclusivo del bien ajeno sobre el que recae. Su régimen común, aplicable salvo pacto o disposición en sentido contrario, supone que el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, y que el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Por tanto, una vez separado el derecho de uso del de propiedad, solo el usufructuario está en disposición de realizar cualquier tipo de aprovechamiento del inmueble.
Consulta DGT V1086/2018 de 26 abril de 2018. EDD 2018/78919
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