El embrollo hipotecario en 8 preguntas y respuestas
15 de noviembre de 2018
El embrollo hipotecario en 8 preguntas y respuestas
Los vaivenes sobre quién debe pagar el impuesto deja ganadores y perdedores tras casi un mes de incertidumbre jurídica. Como si se tratara de un serial televisivo, el embrollo sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) vivió ayer un nuevo capítulo. Un día después de que el Supremo acordara que los clientes pagaran esta tasa, igual que venían haciendo hasta ahora, el Gobierno anunció una reforma para que sean los bancos quienes lo asuman.
¿Qué es el impuesto AJD de las hipotecas?
La tasa de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un gravamen que cobra la Administración Pública y que se encargan de recaudar las comunidades autónomas, que tienen transferidas las competencias de este tributo. Es decir, los bancos nunca han cobrado este impuesto, que ha ido directamente a las arcas de las autonomías. La cantidad que pagan los clientes por este concepto va desde el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca, dependiendo de cada región.
¿Por qué pagaba hasta ahora el impuesto el cliente?
Así lo establecía el artículo 68.2 del reglamento sobre la tasa AJD de 1995. En febrero de este año, el Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Supremo dejó claro que el sujeto pasivo del AJD era el consumidor. Durante 23 años no se había cuestionado este principio, hasta que una sentencia del Supremo del 18 de octubre decidió que tenían que ser los bancos los responsables. En ese fallo se aseguraba que el único interesado en elevar a escritura pública la hipoteca era el banco, por lo que el debía pagar el impuesto. Como había sentencias anteriores contradictorias sobre esta cuestión, se convocó el pleno que terminó decidiendo dejarlo todo como estaba.
¿Quién paga el impuesto en otros países?
En los países europeos en los que existe una tasa similar al AJD, el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, o sea, el cliente. Así ocurre en Francia, Italia, Luxemburgo, Portugal y Austria, por ejemplo.
¿Quiénes son los bancos más afectados por su modelo de negocio?
Los de perfil más hipotecario. Entre las grandes entidades Bankia es la más expuesta por el peso de las hipotecas en su balance. Más del 80% de sus ingresos proceden de esta vía. De hecho, los márgenes caen por el desplome del euribor. Bankinter, Ibercaja y Kutxabank son otras entidades medianas con un perfil muy hipotecario.
¿Qué puede hacer el cliente que tiene ya tiene hipoteca?
La decisión del Supremo de cargar el impuesto AJD al cliente deja poco margen de maniobra para reclamar a quienes ya tienen hipoteca. Aunque desde las asociaciones de consumidores han anunciado que recurrirán a Europa. Desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) se ha anunciado que pedirá a los jueces que planteen la cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
¿Pueden encarecerse las hipotecas?
La mayoría de las entidades ya descontaban que acabarían pagando la tasa a futuro y ya habían encarecido los préstamos para la compra de viviendas. De hecho, una ley del Banco de España vigila que las entidades trasladen al precio los incrementos en los costes como antídoto para evitar la venta a pérdida. Aun así, las entidades no descartan que se mantenga la guerra hipotecaria que habían iniciado incluso tras el cambio legislativo que aprobará el Gobierno.
¿Quién gana y quién pierde ahora?
Los vaivenes sobre quién debe pagar el impuesto deja ganadores y perdedores. La banca ve eliminado el riesgo de la retroactividad y trasladará el aumento del coste en las nuevas hipotecas. Hacienda también resulta ganadora, que seguirá recaudando este impuesto y evita una batalla legal con los bancos sobre su capacidad para reclamar el AJD de años anteriores, cuando lo pagaban los clientes. En el grupo de ganadores también está el Gobierno, que emerge en la polémica como juez salomónico pero apuntándose un tanto político con los votantes.
Como suele ser habitual en cualquier conflicto legal o político, el cliente será el que acabe pagando los platos rotos: dejará de abonar el AJD pero lo asumirá de forma indirecta con una subida del precio de las hipotecas.
¿Qué ocurrirá con los gastos de notaría, gestoría y registro?
No hay todavía una jurisprudencia clara al respecto. Se está a la espera de un pronunciamiento temprano del Tribunal Supremo, que debe resolver cuatro recursos planteados sobre este asunto. Lo que existe ahora es un pronunciamiento del Supremo muy vago, que sólo dice que debe haber un reparto de gastos "equitativo", tal y como se espera que se recoja y apruebe en la nueva Ley Hipotecaria que se tramita en el Congreso.
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